Günstige Zinsen sichern – Forward Darlehen

Ein sogenanntes Forwarddarlehen (Forwardkredit) ist tatsächlich ein klassisches Annuitätendarlehen, welches mit bestimmten Sondervereinbarungen abgeschlossen wird. Es handelt sich hier um ein Darlehen, welches einem Kreditnehmer erst nach einer vereinbarten "Vorlauf-"Zeit (bis zu 60 Monaten nach Vertragsschluss) ausgezahlt werden kann. Die Zeitspanne zwischen der Vertragsvereinbarung und dem anvisierten Beginn der Laufzeit wird mit der Bezeichnung "Forwardperiode" belegt; solange tatsächlich die Kreditstellung noch nicht begonnen hat, können noch keine Bereitstellungszinsen anfallen. Regelmäßig bezieht sich der Begriff "Forwarddarlehen" auf nur grundbuchmäßig gesicherte Darlehen.

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Forwarddarlehen - wozu braucht man diese?

Forwarddarlehen werden von Kreditnehmern für Immobilien- und Baufinanzierungen in Anspruch genommen, wenn dieser sich bereits zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses auf lange Frist einen günstigen Zinssatz sichern möchte, beispielsweise weil eine vorzeitige Umschuldung zu teuer wäre. Eine regelmäßige Anwendung findet ein solches Forwarddarlehen bei einer Anschlussfinanzierung für eine Immobilienfinanzierung - Anschlussfinanzierungen werden auch Prolongationen genannt werden. Dass das Forwarddarlehen Zinssicherheit bieten wird, dafür zahlt der Kreditnehmer einen sogenannten Zinsaufschlag. Wie die Stiftung Warentest feststellte, ergibt sich ein solcher Zinsaufschlag bei dreijähriger Vorlaufzeit mit durchschnittlich 0,74 Prozentpunkten Vorteil gegenüber demjenigen Darlehen, welches sofort ausgezahlt wird. 1996 wurde der Kredittyp des Forwarddarlehens entwickelt; Pate stand hier ein Unternehmen namens Dr. Klein & Co. AG. Es sollten seinerzeit gemeinnützige und kommunale Wohnungsunternehmen finanziert werden; heutzutage wird diese Idee zum Vorteil zahlreicher Kreditnehmer bei Immobilienfinanzierungen eingesetzt.

Falsches Forward Darlehen?

Man bezeichnet den Unterschied zwischen einem sogenannten "echten" und einem "unechten" Forwarddarlehen. Bei einem "echten" Forwarddarlehen wird der zeitliche Anfangspunkt der Zinsbindungsfrist nicht vor den aktiven Eintritt der Laufzeit gesetzt, bei einem "unechten" Darlehen beginnt diese sofort zu laufen. (Beispiel: Ein unechtes Forwarddarlehen mit einer vierjährigen Zinsbindung und einer einjährigen Vorlaufzeit ergibt am Auszahlungstag eine restliche Dauer der Zinsbindung von zwei Jahren; dies ist anders bei einem echten Forwarddarlehen, welches in diesem Beispiel am Tag der Laufzeit beginnt, würden noch vier Jahre Zinsbindung folgen.

Wenn Leitzinsen niedrig sind, wahrscheinlich aber zeitnah steigen könnten, können sich Kreditnehmer vor einem solchen Risiko über ein Forward Darlehen absichern. Die Zinssätze für das Forwarddarlehen berechnen sich wie folgt: Faktoren sind hier der bestehende Zinssatz, der Beleihungswertauslauf sowie die Dauer der Zeitperiode bis zur Auszahlung des Darlehens. Dauern diese Perioden länger, sind zuweilen hohe Zinsaufschläge fällig, die je nach Einzelfall zwischen 0,2 und 0,4 % betragen können. Gerade dieses kann viel Geld kosten und so ein Forwarddarlehen teuer machen.

Wenn sich der Leitzins nämlich nicht in dem Maße erhöht, wie er zu Beginn der Forward-Zeit erwartet wird, steigen auch die Bedingungen für Immobiliendarlehen nicht, wodurch aber sonst ein günstiger Anschlusskredit zu den gegebenen Zinsen des Marktes möglich gewesen wäre. Da Darlehensnehmer aber sich an ein vertraglich vereinbartes Forwarddarlehen binden und sich deshalb zu deren Abnahme verpflichten, fallen die im Forward Darlehen Vertrag bezeichneten Zinsen an, die vergleichsweise zu den bestehenden Zinsen auch höher sein können (Forwarddarlehen Konditionen beachten!). Kreditnehmer zahlen in solchen Situationen mit einem Forward Darlehen also deutlich mehr, als wenn der Kredit zu einem festen Termin verlängert würde. Wird der Kunde jedoch nicht zum Kreditnehmer, muss er eine hohe Nichtabnahme-Entschädigung zahlen.

Da die Entwicklung von Zinsen nie genau vorhergesehen werden kann, sollten Verträge dieses Kredittyps Forward Darlehen nur über relativ kurze Forward-Zeiten, nämlich nur ein halbes oder ein ganzes Jahr abgeschlossen werden. Bei einem Forwarddarlehen, welches wie eingangs erwähnt, 60 Monate laufen soll, ist absolut keine Risikoeinschätzung möglich; es ist ein finanzieller "Blindflug".

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