Anschlussfinanzierung - ein Anschlusskredit für die Baufinanzierung

Die Anschluss Finanzierung: Man vergleiche Zinssätze und Sondertilgungen

Baufinanzierungen umfassen Zeiträume von bis zu mehr als 30 Jahren. Doch die ersten Zinsbindungsfristen werden schon nach maximal 15 Jahren beendet. Wie nun lässt sich hier ein gelungener Anschlusskreditvertrag für den Rest der Kreditsumme vereinbaren? Man finde den günstigsten Zins, verhandle mit verschiedenen Banken und vergleiche Konditionen. Am häufigsten genutzt wird die so genannte „Prolongation“ – der Vertrag bei der ursprünglichen Kreditbank wird verlängert. Der Kreditgeber hat die Pflicht, spätestens drei Monate, bevor eine Zinsgebung auslaufen würde, den Kreditnehmer über die Konditionen des Anschlusskredits im eigenen Hause zu informieren. Hier lösen sich auch Fragen wie: Werden Sondertilgungen ermöglicht? Können Verhandlungen geführt werden? Doch auch zu anderen Banken kann man wechseln. Diesen Schritt nennt man „Umschuldung“. Eine solche Anschluss Finanzierung kann bereits einen 0,2 Prozent niedrigen Zinssatz ermöglichen. Wichtiger Grundsatz für alle Immobilienkreditnehmer: Man beginne spätestens ein halbes Jahr vor dem Ablauf der Zinsbindungsfrist mit den Überprüfungen des Marktes. So bleibt genügend Zeit, zukünftige Kreditgeber auch im Detail miteinander zu vergleichen. Auch gilt: Ein Anschlusskreditvertrag kann, muss aber nicht die verbleibende Restschuld abdecken. Diese wird in diesen Fällen dann von einer zweiten Anschluss Finanzierung – Jahre später – übernommen.

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Ist ein Forward-Darlehen sinnvoll?

Bei Forward Darlehen handelt es sich um Annuitätendarlehen im Rahmen von Immobilienfinanzierungen. Diese werden Kreditnehmern erst nach vereinbarten Vorlaufzeiten (maximal 4 Jahre). Die Zeitperioden zwischen den Vertragsabschlüssen und den vereinbarten Startdaten der Laufzeiten nennt man „Forward-Periode“, während der weder Bereitstellungs- noch Kreditzinsen anfallen. Mit dieser Strategie kann der Kreditnehmer sich bereits beim Abschluss des ursprünglichen Kredits den Zinssatz für das Anschluss Darlehen sichern. Je nach Vertragsvereinbarung kann die Zinsbindungsfrist bei Forwarddarlehen bereits mit dem Auszahlungstag der Anschlussfinanzierungsfinanzierung oder sofort (mit dem Auszahlungstag des ursprünglichen Immobilienkredits) beginnen.

Tipps zur gezielten Recherche

Bestehen bei dem Beginn einer Anschlussfinanzierung geringe Hypothekenzinsen, wird zu einer langen (eventuell endgültigen) Zinsbindung geraten, bei höheren zu einer kürzeren Laufzeit. Eine Neubewertung der Immobilie ist nur dann sinnvoll, wenn diese im Wert tatsächlich gestiegen ist. Empfohlen wird Immobilienkreditnehmern: Auch wenn der Zinssatz bei einem Anschlusskreditvertrag sinkt, soll man dieselben Raten beibehalten – so ist eine schnellere Gesamttilgung möglich. Und: Wer die Bank wechselt, dem ist eine Sondertilgung bei der alten immer möglich. So startet man beim Anschlussdarlehen direkt mit einer geringeren Summe.

Birgt der Anschlusskredit ein Risiko?

Wenn bei der Baufinanzierung das Verhältnis zwischen einer Immobilienkreditsumme und dem Beleihungswert (der so genannte „Beleihungsauslauf“) unter 80 % liegt, befindet sich der Kreditnehmer auf der sicheren Seite. Beispiel: Steht für das Anschluss Darlehen ein Kredit von 80.000 Euro an für einen Beleihungswert in Höhe von 160.000 Euro, liegt ein Beleihungsauslauf von 50 Prozent vor. Je kleiner sich die Darlehen im Verhältnis zu den Immobilienwerten befinden, desto geringer ist das Risiko für die Bank und den Verbraucher und desto geringer ist auch die Wahrscheinlichkeit einer gutachterlichen Neubewertung. Diese ergibt sich lediglich bei entscheidenden Veränderungen der früheren Schätzung. Wissen Bauherren selbst, dass ihr Objekt im Wert gestiegen sein muss (verbesserte Infrastruktur, Naherholungsgebiet in der Nähe etc.), lohnt sich die Gutachterprüfung. Diese würde dann den Vorteil haben, dass der Kreditnehmer beim Anschlussdarlehen die Tilgungssumme erhöhen kann und somit einen Spareffekt auslöst.

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Der Anschlusskredit bei veränderter Einkommenssituation

Bei kurzfristigen Bonitätsschwächen reagieren Banken noch nicht sofort. Dies konnten sie vor der Zeit der Finanzkrise tun: Hypothekendarlehen wurden schon bei der geringsten Zahlungsschwäche gekündigt oder an Finanzivestoren verkauft. Seit 2008 jedoch besteht das Risikobegrenzungsgesetz. Banken dürfen ein Darlehen erst kündigen, wenn der Kunde sich mit zwei (aufeinanderfolgenden) Raten und mit 2,5 % der gesamten Kreditsumme im Rückstand befindet. Drei Monate vor Endung einer Zinsbindungsfrist müssen Banken entweder ankündigen, dass ein Kredit nicht im Hause anschlussfinanziert werden kann – oder zu welchen Konditionen dies geschehen könnte. Manche Banken lassen eine Anschlussfinanzierung (Anschlusskredit) im Hause zu – auch wenn der Kreditnehmer nur noch teilzeitbeschäftigt oder vorübergehend arbeitslos ist. Dies geschieht zu höheren Zinsen als bei Vergleichsbanken, bei denen ein solcher Kunde wegen seiner Situation kein Anschlussdarlehen beantragen könnte.

Die Anschlussfinanzierung als Resultat vorausschauenden Handelns

Der Kreditnehmer, der spätestens ein halbes (und möglichst ein ganzes) Jahr vor dem Ablauf der Erstfinanzierung mit ersten Überlegungen und Bankvergleichen zur Anschlussfinanzierung beginnt, ist sehr gut beraten. So lässt sich z. B. bei geringen Zinsen zum Vorteil des Kunden ein Forwarddarlehen (siehe oben) abschließen. Jede Bank, die Wert auf ein gutes Klima im Kontakt mit ihren Kunden legt, verzichtet für längere Zeit auf Bereitstellungszinsen für einen Kredit. Anbieter, die einen solchen Verzicht nicht gewähren, sind grundsätzlich zu ignorieren. In diesem Text wird des öfteren darauf hingewiesen, der Bankkunde möge ein halbes Jahr vor dem Ablauf des Erstkredites damit beginnen, Banken zu vergleichen. Der Bankensektor bzw. einzelne Anbieter agieren bewusst so, dass ein Laie den Überblick verliert und sich die Bank mit den am besten formulierten Verkaufsversprechen aussucht. Auch hier gibt es eine Lösung: Entweder kostenlos oder nur gegen eine geringe Gebühr lässt sich der Bankenspezialist der örtlichen Verbraucherberatung aufsuchen. Dieser ist über Verträge, Fallen, aber auch über Vorteile und empfehlenswerte Anbieter stets auf dem neuesten Stand.

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