Ein Hauskauf ohne Eigenkapital - Vollfinanzierung

Hauskauf

Besonders bei niedrigen Zinsen wird der Immobilienmarkt - besonders der online Immobilien- Markt Sparte Hausverkauf - wieder interessanter und so rückt bei vielen der Gedanke an einen Immobilienerwerb in den Mittelpunkt, da die monatlich anfallende Rate gering ausfallen kann. So sucht man interessante Angebote für ein neues Eigenheim in der Tageszeitung oder in Immobilienportalen. Vielleicht entschließt man sich auch zur Suche nach der Traumimmobilie selbst zu inserieren oder auch gleich selbt zu bauen. Schlecht nun, wenn für einen solchen Immobilienkauf nicht das nötige Eigenkapital z.B. durch einen Bausparvertrag zur Verfügung steht, bzw. in der Vergangenheit angespart wurde. Oft hört man hier Werte von ca. zwanzig Prozent die als Eigenkapital einfließen müssen, so daß die Hypothek nur ca. 80% des Kaufpreises (wenn dieser dem von der Bank ermittelten Beleihungswert entspricht) ausmacht. Bei Erwerb eines Altbaus kann es vorkommen, daß das Kreditinstitut einen geringeren Wert als Beleihungswert ermittelt als der Kaufpreis des Hauses betrug. Dann steigen die Kosten für einen Hauskauf ohne Eigenkapital rapide an.

Nun so eng wird die Grenze für das Eigenkapital bei den Banken beim Immobilienkauf nicht mehr gesehen, aber richtig ist, daß für die Bank das Risiko eines Kreditausfalls, der nicht mehr durch einen Gegenwert (Immobilie, Haus) voll gesichert ist. Daher gibt es immer häufiger Zinsstaffeln, die jeweils Grenzen bei 60%, 80%, 90% und 100% haben - mit selbstredend steigenden Zinssätzen bei steigendem Bedarf an Fremdkapital. Genaues Vergleichen der Anbieter und nicht gleich beim erst besten finanzieren latet hier die Devise. Diese Zinsstaffelung kann die monatliche Kreditrate gleich wieder in die Höhe treiben. Andere Kreditinstitute errechnen den zu zahlenden Zinssatz direkt an der Höhe der Finanzierung bzw. Beleihung. Wird kein Eigenkapital eingebracht, dann spricht man bei einer solchen Immobilienfinanzierung, einer Hausfinanzierung ohne Eigenkapital, auch von Vollfinanzierung. Hinzu kommt noch die Tilgung, damit die Immobilie einem auch einmal gehört. Die Tilgungsrate wird meist zu Beginn auf ein Prozent festgeschrieben.

Aber es bleibt ja nicht bei dem reinen Kaufpreis des Hauses, daher sollte nicht jeder Euro bereits ausgereizt sein. Es fallen beim Immobilienerwerb für den Käufer zusätzlich weitere Kosten an, die sogenannten Erwerbsnebenkosten. Hier entfallen noch einmal ca. 3,5% auf die Grunderwerbssteuer und zusätzlich noch ca. 1,5% auf die Notargebühren (bei den Kosten für den Notar ist der Grundbucheintrag meist enthalten). Wurde die Suche nach der Immobilie über einen Makler gemacht, so fällt beim Immobilienkauf zusätzlich noch eine Makler- Courtage für den Käufer an, die im Mittel so bei 3-4% zuzüglich Mehrwertsteuer liegt und eventuell noch Kosten für einem Gutachter, der das Haus vor dem Immobilienkauf auf Herz und Nieren prüft. Generell macht es Sinn sich von einen Gutachter oder einer anderen Hauskaufhilfe bei der Besichtigung beraten zu lassen, als nur mit einer Checkliste Immobilien zu besichtigen bevor man zum Notar geht. Eine solche Checkliste wäre aber ein Anfang für eine Vorauswahl. Solche Checklisten mit Erfahrungen diverser Baugutachter und Immobilienprofis findet man online im Internet zum Download bei Portalen zu Immobilien.

Ein so hoher Anteil an Fremdkapital durch die Immobilienfinanzierung treibt die monatliche Rate für den Immobilienkredit bzw. Baufinanzierung für den Immobilienerwerb schnell in die Höhe. Hier sollte man dringend über einen Budget Rechner prüfen, ob diese Rate für den Kredit überhaupt tragbar ist, oder ob man den Immobilienerwerb nicht noch etwas verschiebt und während dessen etwas Kapital anspart, beispielsweise durch Bausparen. Ferner sollte über den Hauskauf Rechner ein Tilgungsplan der Baufinanzierung ermittelt werden. Daran kann man sehen, ob ein Hauskauf ohne Eigenkapital überhaupt realisierbar ist und sich entsprechend zu den Themen gut beraten lassen.

Fazit – Baukredit ohne Eigenkapital

Abschließend kann man sagen, daß eine Hausfinanzierung ohne Eigenkapital, die Vollfinanzierung - zwar möglich ist, aber nicht empfohlen werden kann. Die oft gehörte Faustformel von 20% Eigenkapital sollte man beherzigen (also maximal 80% finanziet), um auch noch eine finanzierbare Kreditrate zu bekommen. Bei geringem Eigenkapital sollte man überdenken, ob nicht auch ein Wohnungskauf (Eigentumswohnung) in Frage kommt. Ebenfalls sollten noch Rücklagen vorhanden sein, die man im Falle einer teureren Reparatur in den Jahren über die Laufzeit angreifen kann, ohne die ganze Hausfinanzierung zu gefährden, oder dass neu finanziert werden muss.

Auch muss man aufpassen, da neben dem Kaufpreis weitere Erwerbsnebenkosten warten und ein Hausbau sowieso meist teurer wird als erwartet. Diese kann man mit dem Finanzierungsrechner abschätzen. Auch sollte man sich im klaren sein, ob eine bei aktuell niedrigen Zinsen moderate monatliche Belastung auch in Zukunft über die Jahre durch das Einkommen bei höheren Zinsen noch tragbar wäre. Hier wäre das Thema die Anschlussfinanzierung.

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